Así se negocian nuestros bienes públicos: El caso de (affordable housing). El condado ha cedido nuestras tierras —en nombre de una «asociación público-privada»

Mientras miles de residentes enfrentan desalojos y crisis de vivienda en Miami-Dade, el gobierno condal continúa transfiriendo tierras públicas a desarrolladores privados bajo el argumento de “alianzas público-privadas” (PPP). Estos acuerdos, lejos de resolver la emergencia habitacional, muchas veces benefician a grandes grupos inmobiliarios con proyectos que disfrazan el lujo como compromiso social.

El Caso de Magnus Brickell: ¿Vivienda asequible o negocio encubierto?

El terreno público

• Ubicación: 201 SW 10th Street, Brickell.
• Valor estimado: $33.6 millones (exento de impuestos).
• Antes: Complejo de 96 apartamentos para adultos mayores (MDHA).
• Ahora: Torre de lujo de 29 pisos con 465 unidades.

Resultado del proyecto

• 93 unidades supuestamente asequibles (≤50% AMI).
• 70 unidades para ingresos de hasta el 140% AMI.
• 302 unidades a precio de mercado: entre $2,656 y $4,603 mensuales.

Solo el 20% del total es asequible, a pesar de haberse construido sobre suelo público.

Las estrategias del desarrollador

• Evitan licitación pública: adjudicado directamente al Related Group.
• Obtienen exenciones fiscales, apoyo en infraestructura y relaciones futuras con el condado.
• Incluyen amenidades de lujo: cine, piscina estilo resort, gimnasio de masajes, cocina gourmet.
• Se construye también una escuela pública K–8 sin claridad sobre acceso ni costos.

El terreno: una joya pública entregada

La torre de 29 pisos Magnus Brickell, ubicada en 201 SW 10th Street, se construyó sobre un lote de 58,366 pies cuadrados (1.34 acres) propiedad del condado. Este terreno pertenecía a la Agencia de Vivienda de Miami-Dade (MDHA) y estaba ocupado previamente por un complejo para personas mayores.

Según registros del Property Appraiser, el terreno tiene un valor tasado de $33,606,895 y ha estado exento de impuestos gracias a su titularidad pública. Es decir, además del terreno, el condado no ha percibido ni un dólar en impuestos por esta propiedad en años recientes.

¿Cuánto recibimos a cambio?

Del total de 465 unidades residenciales:

• 93 unidades están reservadas para personas que ganan menos del 50% del ingreso medio del área, ¿Serán los mismos abuelitos que vivían en los 96 apartamentos demolidos los que ahora disfrutarán de la sauna y el podcast room?
• 70 unidades para ingresos de hasta el 140% del promedio.
• 302 unidades a precio de mercado, con rentas entre $2,656 y $4,603 por mes.

La distribución deja claro que solo un 20% del total es alegadamente asequible, a pesar de haberse utilizado suelo público con un valor millonario.

Comparativo de mercado: ¿un mal negocio?

En la misma zona de Brickell:

• Un apartamento de 1 dormitorio y 800 pies cuadrados se ha vendido este año por $410,000 a $880,000 (según registros del Property Appraiser).
• Cada unidad podría valer entre $450,000 y $950,000.

¿Cuántas viviendas públicas podrían haberse construido con un terreno así?
Con un terreno de ese valor y fondos federales disponibles como los ARPA, se habrían podido levantar fácilmente más de 200 viviendas 100% asequibles, sin necesidad de subsidiar unidades a precio de mercado.

El «negocio oculto» detrás de proyectos como Magnus Brickell no está solo en lo que se anuncia, sino en lo que no se dice. Aquí te desgloso los elementos más evidentes (y algunos no tan evidentes) que revelan cómo se disfraza una operación inmobiliaria privada como una acción social:

Disfrazar una adquisición privilegiada como “vivienda asequible”

• El proyecto se presenta como “solución a la crisis de vivienda”, el acuerdo con el condado solo el 20% de las unidades son alegadamente asequibles.
• El desarrollador recibe un terreno céntrico, público y exento de impuestos, sin competir en el mercado abierto.

Obtener financiamiento condal y federal sin devolver proporcionalidad social

• El condado aporta el terreno y posiblemente infraestructura, exenciones y garantías públicas.
• A cambio, el desarrollador construye principalmente unidades a precio de mercado, que rentan por más de $3,500 al mes.

Amarrar futuras fases y contratos a largo plazo

• El desarrollador fortalece su relación con el condado, lo cual le abre la puerta para futuros contratos, concesiones o ampliaciones de otros proyectos (como la escuela o estacionamientos).
• Al construir sobre tierra condal, el operador puede negociar con ventaja la gestión de estacionamientos, escuelas, centros comunitarios o espacios públicos.

Evitar licitaciones abiertas

• Al ser una “alianza público-privada”, no hay competencia abierta ni subasta del terreno.
• Esto favorece a un grupo selecto de desarrolladores —en este caso, el poderoso Related Group.

Consolidar influencia política y retorno indirecto

• Los desarrolladores hacen donaciones legales a campañas políticas, fortaleciendo su posición ante funcionarios que aprobaron el proyecto.
• Al entregar una pequeña parte como “afordable housing”, el político de turno vende logros en prensa, cuando en realidad los beneficiarios son pocos… y los negocios, multimillonarios.

Expulsión silenciosa de los antiguos residentes

• Los 96 apartamentos de adultos mayores fueron demolidos.
• Nadie ha informado cuántos residentes originales regresaron o fueron reubicados.
• Gentrificación disfrazada de justicia social.

Incrementar artificialmente el valor de la zona con fondos públicos

• El Estado invierte en transporte, escuelas y espacios urbanos.
• Eso incrementa el valor de mercado… pero los beneficios no son para los residentes históricos, sino para los inversionistas privados.

Evadir la fiscalización real del uso de fondos ARPA y HUD

• No se publican balances financieros claros.
• Nadie responde sobre cuántos dólares de esos programas benefician realmente a las personas con menos recursos.

Más que viviendas: lujo y marketing

Entre las «amenidades» del proyecto destacan:

• Piscina estilo resort
• Sala de cine y podcast
• Gimnasio de lujo
• Cocina de verano
• Estudio de wellness con masajes

Todo esto financiado, en parte, con la cesión gratuita de un terreno público. Mientras tanto, miles de personas en Liberty City, Allapattah y Brownsville viven en edificios sin recertificación, entre pozos sépticos y sin acceso a vivienda digna.

¿Y la escuela pública?

El proyecto incluye una escuela K-8 en el mismo lote, también en construcción. Aunque suena bien en papel, aún se desconoce cuánto ha invertido el condado y si esta escuela será verdaderamente accesible o un «anexo de lujo» para los nuevos residentes.

El precio oculto: subsidios, impuestos y privilegios

No solo se entregó el terreno. El condado también:

• Otorgó exenciones fiscales.
• Asumió costos de infraestructura.
• Participó activamente en el desarrollo a través de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Comunitario.

El pueblo pone la tierra, el desarrollador se lleva el negocio

El caso de Magnus Brickell es el espejo de lo que ocurre a diario en Miami-Dade. Políticas que dicen ayudar a los más necesitados, pero que terminan beneficiando a grupos desarrolladores a costa del patrimonio público.

¿Dónde están los residentes del viejo edificio de adultos mayores? ¿Cuántos de ellos regresaron? ¿A cuántos se les prometió volver… pero ya no caben en el nuevo Brickell?

Análisis de Vivienda Pública y PPP en Miami-Dade

Proyectos 100% Públicos (PHCD + HUD)

Proyectos Mixtos (Público + Privado)

Proyectos de Vivienda Asequible (2023–2025)

Puedes consultar la tabla completa aquí, que contiene más de una docena de proyectos actuales que combinan inversión pública y privada. Algunos ejemplos clave:

• Delmas North (NE Miami): 100% asequible, $16.5M en financiamiento.
• Laguna Gardens (Miami Gardens): ~30% asequible, diseño tipo jardín.
• Earlington Heights Towers: 856 unidades con ~12% asequible.

Sin embargo, muchos de estos proyectos solo reservan entre el 10% y 25% de sus unidades como asequibles.

Y todo esto sin exigir que al menos la mitad de las unidades fueran asequibles.

Desafíos y Riesgos

• Accesibilidad limitada: Mucho “workforce housing”, pero escaso para los que ganan menos de $60,000/año.
• Gentrificación y desplazamiento: Terrenos públicos usados para desplazar a los residentes originales.
• Falta de transparencia: No se publica cuánto dinero público se destina ni a quién realmente beneficia.
• Amenidades de lujo: Se financian con recursos públicos mientras Liberty City y Brownsville viven entre pozos sépticos.

¿Quién gana y quién pierde?

El caso de Magnus Brickell representa una tendencia alarmante: el uso de fondos públicos y tierras del pueblo para enriquecer a los desarrolladores privados. Mientras se presume que se “combate la crisis de vivienda”, los beneficiados siguen siendo los de siempre.

Miami-Dade merece contratos transparentes, cifras públicas y viviendas verdaderamente asequibles. No se trata de regalar terrenos, sino de garantizar que cada dólar invertido en nombre de la comunidad vuelva en forma de justicia habitacional.

Preguntas para los responsables

• ¿Cuántos de los antiguos residentes de Brickell fueron reubicados?
• ¿Cuánto costó realmente cada unidad “asequible”?
• ¿Quién firmó estos contratos y bajo qué criterios?

El pueblo pone la tierra.
El pueblo merece la verdad.
El pueblo merece volver.

Análisis de Proyectos de Vivienda Pública y Mixta en Miami-Dade

Los proyectos listados son viviendas públicas administradas por Miami-Dade Public Housing and Community Development (PHCD), financiadas principalmente con fondos federales (HUD) y del condado. Sin embargo, algunos han sido renovados o reconstruidos con asociaciones público-privadas (PPP). Aquí el desglose:

Proyectos 100% Públicos (PHCD)

Financiamiento:

• Federal (HUD) + Miami-Dade County.
• Sin inversión privada.

Ejemplos clave:

• Liberty Square (709 unidades, en reconstrucción).
• Robert King High Towers (315 unidades para ancianos).
• Claude Pepper Tower (166 unidades).
• Haley Sofge Towers (475 unidades).

Fuente: Miami-Dade PHCD Official Site.

Proyectos con Inversión Privada (PPP)

Estos proyectos combinaron fondos públicos + capital privado para renovar o construir viviendas asequibles.

A. Liberty Square Rising (Model City)

• Inversión total: $800 millones (publico-privado).
• Desarrollador: Related Group.
• Unidades:
  • 1,200 nuevas unidades (50% asequibles, 50% mercado).
• Controversia:
  • Solo 30% de unidades reservadas para residentes originales.
• Fuente: Miami Herald (2024).

B. Smathers Plaza (Fases 1 y 2)

• Desarrollador: Pinnacle Housing Group.
• Financiamiento:
  • LIHTC (Créditos fiscales federales).
  • Bonos del condado.
• Unidades:
  • 100 unidades asequibles (Fase 1) + 82 (Fase 2).
• Fuente: South Florida Business Journal (2023).

C. Northpark at Scott-Carver

• Desarrollador: Atlantic Pacific Companies.
• Unidades: 177 PH + 110 mercado.
• Financiamiento: HUD + fondos estatales.
• Fuente: The Real Deal (2022).

Proyectos en Transición (Público a PPP)

Algunos complejos antiguos están siendo demolidos/reconstruidos con participación privada:

• Liberty Square (Original: 100% público → Nueva versión: PPP con Related Group).
• Little River Terrace (En conversaciones para renovación con Urban Impact).

Principales Inversores Privados en Vivienda Asequible

Proyectos de Vivienda Asequible en Miami-Dade con Fondos Mixtos (2023–2025)

Tendencias Generales

• Porcentaje reservado a vivienda asequible o para trabajadores: La mayoría de los proyectos reserva entre 10% y 30% de las unidades para personas que ganan entre 60% y 120% del Ingreso Medio del Área (AMI).
• Financiamiento mixto: Muchos desarrollos combinan inversión privada con fondos públicos, como créditos fiscales federales (LIHTC), subsidios del condado y bonos municipales como el Miami Forever Bond.
• Ubicación estratégica: Los proyectos se concentran en zonas como Opa-locka, Goulds, Overtown, Wynwood Norte y Earlington Heights, áreas históricamente marginadas pero con acceso a transporte público y servicios, pero esta cambiando a zonas esclusivas como Brickell y Miami Beach.

Proyectos Clave y Su Impacto

1. Related Group (Liberty Square, otros proyectos).
2. Pinnacle Housing Group (Smathers Plaza, Tropical Crossings).
3. Atlantic Pacific Companies (Northpark at Scott-Carver).
4. Carrfour Supportive Housing (Little Havana Mezzanine).

La mayoría de los proyectos listados son 100% públicos, pero los nuevos desarrollos tienden a ser PPP.

• Problema: Menos del 30% de unidades en PPP son realmente asequibles (ingresos ≤50% AMI).
• Solución exigida: Más transparencia en contratos y % de unidades accesibles.

Proyectos Financiados por el Miami Forever Bond

El Miami Forever Bond, aprobado por los votantes en 2017, asignó $400 millones para proyectos clave, incluyendo $100 millones destinados a vivienda asequible. Algunos proyectos destacados incluyen:

• Wynwood Works: Desarrollo de vivienda asequible en Wynwood con una asignación de $3.5 millones.
• Essence Miami: Proyecto en Little Havana con una inversión de $5 millones para unidades asequibles.Axios
• Platform 3750: Desarrollo en el suroeste de Miami con una asignación de $3.5 millones.
• Residences at Dr. King Boulevard: Proyecto en Liberty City con una inversión combinada de $2 millones del Miami Forever Bond y $3.8 millones del condado.Miami Homes For All

Estos proyectos buscan abordar la escasez de viviendas asequibles en áreas estratégicas del condado.

Desafíos Identificados

• Accesibilidad limitada: Aunque se etiquetan como «viviendas para trabajadores», muchas unidades son inaccesibles para quienes ganan menos del 80% del AMI (aproximadamente $60,000 anuales).
• Desplazamiento de residentes: Algunos proyectos reemplazan viviendas existentes sin planes claros de reubicación o compensación para los residentes actuales.
• Enfoque en amenidades de lujo: Se priorizan características como piscinas y gimnasios sobre necesidades esenciales como servicios de salud, escuelas cercanas o conexiones con centros laborales.
• Participación pública limitada: Muchos desarrollos avanzan con mínima consulta comunitaria, lo que puede generar resistencia y desconfianza entre los residentes.

Informe Especial – 14 de Mayo de 2024

“Affordable Housing Pipeline Brief” – Miami Homes For All

• 101 proyectos en predesarrollo
• 13,691 unidades propuestas
• $1.5 mil millones necesarios en subsidios locales para desbloquear $3.3B ya comprometidos
• Sin esta inversión, la mayoría de los proyectos se cancelará o se transformará en vivienda de mercado.

Solo el 15% de las unidades previstas serían accesibles para personas que ganan ≤30% del AMI.

“Affordable Housing Pipeline Brief 2024 – Miami-Dade Needs $1.5B to Unlock 13,691 Homes”

Contexto del Evento

El 14 de mayo de 2024, Miami Homes For All presentó públicamente su informe titulado “Affordable Housing Pipeline Analysis”, un documento técnico y estratégico que analiza 101 proyectos de vivienda asequible en Miami-Dade que actualmente están en predesarrollo pero no cuentan con financiamiento asegurado.

Hallazgos Principales

• Número total de proyectos: 101
• Total de unidades proyectadas: 13,691
• Subsidio requerido para desbloquearlos: $1.5 mil millones (soft subsidy)
• Fondos disponibles actualmente: $3.3 mil millones (fondos federales, créditos fiscales, hipotecas privadas)
• Financiamiento total requerido (público + privado): $4.8 mil millones

Sin los $1.5B en subsidios locales o filantrópicos, muchos proyectos podrían abandonarse o convertirse en desarrollos de mercado.

El auge de proyectos de vivienda con financiamiento mixto en Miami-Dade representa un esfuerzo significativo para abordar la crisis de vivienda asequible. Sin embargo, persisten desafíos relacionados con la verdadera accesibilidad de estas unidades, el desplazamiento de comunidades existentes y la falta de participación comunitaria en el proceso de desarrollo. Es esencial que las políticas futuras se centren en soluciones inclusivas y sostenibles que realmente beneficien a los residentes más vulnerables del condado.

Exigimos respuestas:

• ¿Cuánto costó realmente cada unidad asequible?
• ¿Qué aportó el condado en efectivo, exenciones e infraestructura?
• ¿Quién decidió entregar este terreno y con qué criterios?

El terreno público es de todos. No es para regalos privados.
Miami-Dade merece transparencia. Miami-Dade merece justicia habitacional.