El Nuevo Miami-Dade: Un Paraíso para Especuladores y un Infierno para el Inquilino y el Pequeño Propietario

El Nuevo Miami-Dade: Un Paraíso para Especuladores y un Infierno para el Inquilino y el Pequeño Propietario. ¿Dubai caribeño, tropical?

🔴 Expansión del Límite Urbano para Desarrollo Logístico y Tecnológico en Homestead

En noviembre 15 de 2022, la Comisión de Miami-Dade aprobó una controvertida expansión del Límite de Desarrollo Urbano (UDB, por sus siglas en inglés) para permitir la construcción de un centro de logística y tecnología cerca de Homestead. Este cambio implicaba transformar 379 acres de tierras agrícolas y naturales, generando una intensa polémica entre autoridades condales, desarrolladores, ambientalistas y residentes. El hecho se agrava con el antecedente del veto de la alcaldesa Daniella Levine Cava, que fue posteriormente revertido por una mayoría de la Comisión.

🚩 Factores determinantes en este caso:

1. 📍 Localización y características del terreno:

• Ubicación exacta: Cerca de Homestead, Miami-Dade (al sur del condado).
• Extensión del proyecto original: 793 acres (posteriormente reducidos a 379 acres).
• Categoría original del suelo: Tierras agrícolas y naturales, anteriormente protegidas por el límite urbano desde 1983.

2. 👥 Actores clave involucrados:

A favor de la expansión:

• Desarrolladores principales:
  • Rock Development
  • Aligned Real Estate Holdings
• Comisionados que apoyaron la expansión: 8 votos a favor, destacando el decisivo voto de Raquel Regalado (quien originalmente estaba en contra, pero cambió su posición).

En contra de la expansión:

• Daniella Levine Cava, alcaldesa del condado Miami-Dade.
• Grupos ecologistas, principalmente Hold the Line Coalition, liderada por Lauren Reynolds.
• Expertos y analistas urbanos como Andrés Sánchez, consultor político.

3. 📑 Intereses y argumentos enfrentados:

🔵 Desarrolladores y comisionados a favor argumentan:

• Creación estimada de 11,500 empleos directos y 6,000 indirectos en un período de entre 6 y 10 años.???????
• Reducción de movilidad hacia otras zonas del condado, mejorando la calidad de vida local.
• Compensación ambiental por la cesión de 362 acres al programa de protección ambiental (EEL – Environmentally Endangered Lands).
• Limpieza de la contaminación existente en el área y compromiso ambiental adicional para preservar 600 acres cercanos.???????

🟢 Alcaldesa, expertos y ambientalistas argumentan:

• Potencial daño ambiental severo sobre acuíferos y la Bahía Biscayne.
• Contradicción con las políticas existentes para mejorar el transporte público y la movilidad.
• Riesgos derivados del cambio climático, aumento del nivel del mar e inundaciones.
• Existencia de terrenos adecuados disponibles dentro del límite urbano, lo que hace innecesario expandir la frontera.
• Preocupación por la creación de un precedente que abriría «una caja de pandora», incentivando futuras expansiones del límite urbano en detrimento de áreas naturales protegidas.

4. 📊 Evidencia documental y hechos clave:

• Resolución original: Documento de aprobación por la Comisión y el veto subsiguiente por la alcaldesa Levine Cava.
• Reversión del veto: Votación final 8 a 3 en contra del veto de la alcaldesa.
• Informes ambientales y urbanísticos presentados ante la Comisión antes de la aprobación.
• Informe y comunicado oficial presentado por las empresas desarrolladoras justificando su proyecto.
• Testimonios y comunicados del grupo ambientalista Hold the Line Coalition y expertos urbanísticos que cuestionan la decisión.

5. 🏛️ Contexto histórico y antecedentes similares:

• Creación original del límite urbano: 1983, precisamente para evitar la expansión urbana hacia áreas naturales sensibles y agrícolas.
• Antecedente relevante: Proyecto Kendall Parkway rechazado años atrás por presiones similares desde grupos ambientalistas y la sociedad civil, marcando un precedente importante sobre la resistencia ciudadana y ambiental ante estas propuestas.

6. ⚠️ Impactos potenciales y riesgos identificados:

• Riesgo ambiental significativo por impacto sobre Everglades y la Bahía Biscayne, con posibles consecuencias irreversibles sobre el abastecimiento hídrico.
• Aumento de la movilidad vehicular hacia la zona, contraria a la política de expansión del transporte público.
• Riesgo de inundaciones futuras por la vulnerabilidad del terreno, especialmente en escenarios climáticos adversos.

🔴 Caso 1: Bayshore Park (Coconut Grove): El Nuevo Modelo de Expulsión Legal

«El negocio del desalojo: Fondos compran, expulsan y demuelen el Miami de toda la vida». «Condo Buyout: ¿Quién defiende al pequeño propietario frente a los gigantes del desarrollo?».

En Miami-Dade, la historia y el arraigo no valen nada cuando entran en juego los grandes fondos y desarrolladores. La compra masiva de unidades, la presión económica y la posterior demolición están convirtiendo la ciudad en un negocio donde solo ganan los de siempre y pierden quienes construyeron comunidad durante décadas.

Bayshore Park, ubicado en Coconut Grove, es uno de los ejemplos más recientes del fenómeno conocido como bulk-buyout, donde grandes desarrolladores adquieren masivamente unidades en edificios antiguos para posteriormente demolerlos y construir lujosas propiedades. Esta práctica no solo altera el tejido urbano y social, sino que además genera desplazamiento forzado y pérdida del patrimonio histórico-comunitario.

🚩 Factores determinantes en este caso:

1. Identificación del edificio afectado:

• Nombre: Bayshore Park Condominium
• Ubicación: 2545 South Bayshore Drive, Coconut Grove, Miami
• Nombre oficial: El edificio es referido consistentemente como Bayshore Park Condominium en las fuentes .
• Año de construcción:
• The Real Deal indica que fue completado en 1967
• Otras fuentes como Zillow y Compass estiman su finalización en 1964, lo cual genera una ligera discrepancia compass.com.

2. Actores involucrados:

• Desarrolladores Compradores:
  • Mast Capital, dirigido por Camilo Miguel Jr.
  • BH Group, liderado por Isaac y Liat Toledano.
  • Ambas empresas tienen antecedentes comprobados en desarrollos inmobiliarios y adquisiciones agresivas de propiedades antiguas.
• Financiamiento involucrado:
  • Préstamo inicial por $28 millones proporcionado por BridgeInvest para facilitar la adquisición de las unidades.
• Intermediarios en la compra:
  • Berkadia, representado por Scott Wadler y Mitch Sinberg, participó activamente en estructurar el financiamiento del proyecto.

3. Estrategia aplicada:

• Compra gradual y silenciosa de unidades individuales desde hace varios años (desde mediados de la década de 2010), inicialmente ocultando la identidad real de los compradores detrás de entidades afiliadas para no alertar a los propietarios residentes.
• Posteriormente, una adquisición masiva de unidades (bulk buyout) para obtener el control mayoritario del condominio.

4. Evidencia clave del proceso:

• Primera adquisición: En la década pasada, Mast Capital inició la compra de unidades por valores entre $240,000 y $450,000, acumulando 16 unidades individualmente adquiridas antes de la compra masiva reciente.
• Compra reciente masiva: En junio de 2025, Mast Capital y BH Group adquirieron más del 75% de las unidades del condominio, operación estimada en más de $20 millones.
• Objetivo explícito de los desarrolladores: demolición y reemplazo del edificio actual por un proyecto nuevo de lujo.

5. Impacto para los residentes y propietarios originales:

• Los propietarios minoritarios que quedan enfrentan presión económica y social para vender. La legislación de Florida permite a los propietarios mayoritarios iniciar la terminación del condominio, pero una minoría de solo el 5% puede bloquear este proceso, creando un escenario legal complejo.
• La presión financiera a través de cuotas especiales (special assessments) podría usarse como herramienta para forzar la venta de los propietarios reticentes.

6. Contexto local y antecedentes similares:

• Coconut Grove es actualmente objeto de intenso desarrollo inmobiliario de lujo, impulsado por grandes grupos como Terra, Related y Mast Capital. Esto aumenta considerablemente el valor de terrenos antiguos y genera incentivos para este tipo de prácticas.
• Caso emblemático similar: El Perigon Residences en Miami Beach, desarrollado también por Mast Capital, fue resultado de una compra y demolición similar en otro edificio (Amethyst Condominium).

Fuentes:

• The Real Deal: https://therealdeal.com/miami/2025/06/18/mast-capital-bh-complete-bulk-purchase-of-coconut-grove-condos/
• Compass.com https://www.compass.com/building/bayshore-park-miami-fl/756748141322872477
• Bizjournals: https://www.bizjournals.com/southflorida/news/2025/06/27/mast-capital-bh-group-buy-out-bayshore-park-condo.html

• Caso Bayshore Park (Coconut Grove):
  Mast Capital y BH Group compraron más del 75% de las unidades en un viejo edificio (Bayshore Park) y ahora planean terminar la asociación y demoler para construir lujo. Los que no vendieron pueden ser forzados a salir —por ley— si solo un 5% se opone, pero casi nunca pueden ganar.
  Traducción real: el que fue dueño de toda la vida se ve desplazado por desarrolladores que ofrecen cheques rápidos, pero muy por debajo del valor de un nuevo apartamento en la misma zona. ¿A dónde va ese residente? Al exilio inmobiliario, fuera del centro, o fuera del condado.
• Estrategia:
  Los fondos y compañías, muchas veces con prestanombres y sociedades opacas, compran unidades una a una, “cocinando” el control del edificio a espaldas del resto, hasta lograr la mayoría suficiente para derribar y re-desarrollar. Esto está ocurriendo sistemáticamente en Miami Beach, Coconut Grove, Edgewater, North Beach y cualquier zona “apetecible” para desarrollos de lujo.

El “Juego del Desgaste”: Cómo te sacan de tu propio hogar

«Desgaste intencional: La nueva táctica legal para expulsar residentes y quedarse con todo». «Special Assessments: El truco para obligarte a vender tu hogar y salir perdiendo»

¿Te suena familiar? De la noche a la mañana, tu edificio necesita “reparaciones millonarias” y los cargos se disparan. No es casualidad: es la nueva táctica legal de los grandes capitales para forzar la venta, desalojar a los propietarios y quedarse con propiedades a precio de remate. Así se hace negocio en el Miami-Dade de hoy.

• Desgaste intencional:
  Cuando un fondo o grupo toma control de la asociación, muchas veces se reduce la inversión en mantenimiento, se aumentan las cuotas y se posponen reparaciones. El edificio se degrada, las condiciones se vuelven insoportables y los residentes (mayormente de la tercera edad o clase media) sienten presión para vender barato.
• Aumento de “special assessments”:
  Tras el caso Surfside, la nueva legislación obliga a reservas y reparaciones costosas. Los desarrolladores se aprovechan: cuando el edificio no puede pagarlo, compran barato, desalojan y arrasan.

Justicia Lenta, Especulación Rápida

«Si eres pequeño, pierdes: Inversionistas sin padrinos quedan desamparados en la jungla inmobiliaria de Miami». «Jueces, fondos y desarrolladores: ¿Quién protege al ciudadano común en Miami Beach?»

Cuando el ciudadano común intenta reclamar justicia frente a las maniobras de desarrolladores y fondos, la balanza siempre se inclina hacia el lado del dinero y el poder. En el caso Three Hundred Collins, la historia se repite: años de litigios, jueces indiferentes y al final, el inversionista pequeño pierde y el sistema queda en evidencia.

• El que puede, se salva:
  Inversionistas “desinformados” o pequeños accionistas (como en el caso de Hang Bae Lee en Three Hundred Collins) pierden su dinero; los grandes siempre caen parados, aunque todo salga mal.
• El que no puede, es desplazado:
  Los residentes de toda la vida no tienen recursos legales, no hay defensores reales, y la administración pública mira hacia otro lado.

El Patrimonio Público, Regalo para los Privados

El histórico teatro Olympia, orgullo cultural de Miami, está a punto de ser entregado en bandeja de plata a intereses privados bajo la excusa de “rescate” o “educación”. Lo que debería ser un bien común, administrado con transparencia, se convierte en moneda de cambio político y en negocio para unos pocos.

«¡Miami regala su historia! El Olympia Theater, de joya cultural a moneda de cambio político». «El teatro Olympia: patrimonio de todos, botín de unos pocos»

• Olympia Theater:
  El gobierno de Miami intenta regalar (o vender a precio de saldo y sin licitación) el histórico teatro Olympia a una fundación ligada a Pitbull para un proyecto de charter school, ignorando el valor patrimonial y las posibilidades de uso público o cultural.
  ¿A quién beneficia? Al grupo con mejores relaciones políticas, no al interés común ni a la comunidad.

Recalificación y Proyectos Sin Control: Los grandes desarrolladores Townhouses al Sur de Miami-Dade

«Desarrolladores al sur de Miami-Dade: más townhouses, menos comunidad». «Urbanismo sin freno: desarrolladores arrasan, los residentes pierden»

Mientras miles de familias luchan por mantener la calidad de vida en sus barrios, los grandes desarrolladores siguen sembrando townhouses sin freno en el sur del condado. El resultado: más tráfico, menos servicios y una comunidad cada vez más fragmentada, donde la única prioridad es la ganancia rápida.

• Los desarrolladores están lanzados a construir miles de viviendas en el sur del condado aprovechando tierras más baratas, muchas veces con apenas un puñado de unidades “asequibles” y el resto a precio de mercado. La presión sobre la infraestructura, escuelas y servicios es ignorada.
• El saldo: densidad fuera de control, tráfico, saturación y, de nuevo, desplazamiento de residentes históricos que no pueden competir.

Las expansiones más destacadas de Lennar en el condado Miami‑Dade, enfocándonos en el período 2024–2025:

🏗️ Mayo 2024 – Gran impulso con +550 townhomes

• Proyecto emblemático: Lennar compró un terreno y está construyendo 563 townhomes en el sur de Miami‑Dade, con licencia otorgada en principios de 2023 bizjournals.com
• Esto forma parte de su estrategia de dominar el mercado de viviendas unifamiliares y adosadas en el sur del condado, donde los terrenos tienen mayor disponibilidad y menor precio .

🌾 Septiembre 2024 – Adquisición de 38.5 acres en Goulds

• Lennar adquirió 38.5 acres en la zona de Goulds (39 acres), por un valor de $16.6 millones, con intención de construir cerca de 100 viviendas unifamiliares bizjournals.com.
• Confirma su presencia en el desarrollo residencial del extremo sur del condado.

⚙️ Junio 2025 – Propuesta Retro West de 106 townhouses

• Presentada una propuesta para 106 townhouses en el proyecto “Retro West” en Homestead, un desarrollo de tamaño medio con 244 estacionamientos y sin amenidades mayores bizjournals.com.
• Reafirma su enfoque en la densificación de comunidades del sur de Miami‑Dade.

🌿 Junio 2025 – Compra de 12 acres cerca de un refugio natural

• Una afiliada compró 12.34 acres colindantes a una reserva (Floridad City) por $12.34 millones, con permiso para construir townhouses twitter.com.
• Representa una expansión en áreas limítrofes protegidas, aprovechando oportunidades de desarrollo residencial integradas al entorno natural.

✅ Panorama 2024–2025: Estrategia consolidada

Lennar mantiene una estrategia clara: capturar grandes extensiones de tierra en el sur del condado, donde es más asequible, enfocándose en proyectos que varían entre los 100 y 600+ unidades. Esto les permite dominar segmentos clave del mercado residencial, especialmente en comunidades en crecimiento como Goulds, Homestead y áreas cercanas a reservas naturales.

Incentivos Públicos y Live Local Act

• Lennar ha explorado aplicar bajo la Live Local Act, que permite saltarse códigos de zonificación si parte del proyecto incluye viviendas asequibles.
• Esta ley ha sido criticada porque permite «asequibilidad simulada», es decir, solo una porción mínima del proyecto debe cumplir los requisitos para obtener enormes beneficios de zonificación.

Otro Coloso : proyectos de vivienda asequible impulsados por Related Group en Miami‑Dade:

🏢 Perfil general de Related Group

Fundador y CEO: Jorge M. Pérez
Especialización: Desarrollos de lujo, vivienda asequible y proyectos mixtos urbanos con fuerte énfasis en integración comunitaria y colaboración público-privada.

🔑 Proyectos clave recientes (2024–2025)

1. Grandes compras y redevelopments

• Sunny Isles Beach: Compra de condominio frente al mar por $130 millones junto con Dezer y BH Group (Julio 2025).
• Dadeland North Metrorail: Adquisición por $20 millones para proyecto de 650 apartamentos y espacios comerciales estratégicamente situados junto a la estación Metrorail (Julio 2025).
• West Palm Beach: Compra de condominio antiguo por $38 millones para construir rascacielos mixto con 40% de unidades destinadas a vivienda laboral asequible (Junio 2025).

2. Torres de lujo en zonas estratégicas

• North Bay Village: Propuesta de dos torres frente al agua de 43 pisos, colaboración con Macklowe Properties (Junio 2025).
• Bird Road (cerca de Douglas Road Metrorail): Proyecto de dos torres residenciales junto con 13th Floor y LeFrak (Mayo 2025).
• Viceroy Residences en Aventura: Lanzamiento de ventas para condominios de lujo, primera gran construcción residencial reciente en Aventura junto con BH Group (Enero 2025).

3. Proyectos de vivienda asequible (Related Urban Development Group)

• Magnus Brickell: Edificio de 29 pisos con 465 apartamentos asequibles, colaboración con Miami-Dade Public Schools (Mayo 2025).
• SoMi Parc en South Miami: Segunda fase aprobada bajo el Live Local Act, proyecto mixto asequible (Junio 2025).
• Miami River Project: Torre de 19 pisos, 236 apartamentos asequibles, en negociación con el Condado Miami-Dade (Marzo 2025).
• Little Havana: Ampliación con 1,038 apartamentos asequibles en Haley Sofge Towers (Enero 2025).
• Claude Pepper Tower: Reurbanización en el distrito de salud de Miami con 398 apartamentos asequibles (Marzo 2025).
• West Coconut Grove: Proyecto mixto de viviendas asequibles por $148 millones, alianza con el Condado Miami-Dade (Febrero 2025).

1. Hero Housing Tower (Aventura)
   • Ubicación: 2999 N.E. 191st St., Aventura
   • Descripción: Torre residencial de 26 pisos dirigida especialmente a maestros, policías y empleados municipales.
   • Condiciones: Si dejan su trabajo, deben mudarse o pagar renta a precio de mercado.
2. Residences at Palm Court (West Little River)
   • Ubicación: 860-950 N.W. 95th St., Miami-Dade
   • Descripción: Reconstrucción de un complejo habitacional público bajo acuerdo de arrendamiento de 99 años con el Condado Miami-Dade. Proyecto bajo el Live Local Act para aumentar la densidad y cantidad de unidades asequibles.
3. River Parc (Little Havana)
   • Ubicación: Little Havana
   • Costo: $600 millones
   • Descripción: Proyecto en varias fases, asociación público-privada con Miami-Dade, enfocado en la mezcla de ingresos y vivienda asequible cerca del transporte público.
4. Liberty Square (Liberty City)
   • Ubicación: Liberty City
   • Descripción: Proyecto de renovación urbana a gran escala, más de 1,500 unidades de ingresos mixtos en fases, asociación con Miami-Dade y HUD.
5. Gallery at Marti Park (Miami centro)
   • Ubicación: 450 SW 5th St.
   • Unidades: 176
   • Modelo: Arrendamiento de 75 años con Miami-Dade para vivienda asequible.
6. 5215 Flagler Street LLC (Miami)
   • Ubicación: Calle Flagler, Miami
   • Financiamiento: $3.9 millones (Miami Forever Bond) para viviendas asequibles cerca de vías principales.
7. Lincoln Gardens (Miami-Dade)
   • Descripción: Proyecto de viviendas asequibles enfocado en la renovación de unidades habitacionales antiguas en áreas urbanas del condado.
8. Brisas del Este (Allapattah)
   • Ubicación: Allapattah
   • Costo: $106 millones
   • Detalles: Construcción de 120 nuevas unidades asequibles, renovación de 263 existentes, y creación de estacionamientos. Asociación público-privada con el condado.
9. Smathers Plaza (Miami)
   • Descripción: Construcción y renovación de viviendas asequibles mediante asociación con Miami-Dade Public Housing.
10. Paseo del Rio (Miami River)
    • Ubicación: 1401 N.W. 7th St.
    • Modelo: Proyecto mixto y asequible sobre terrenos del condado arrendados.
11. Residences at SoMi Parc (South Miami)
    • Ubicación: South Miami
    • Descripción: Asociación público-privada con Miami-Dade, destinado a unidades residenciales de ingresos mixtos.
12. Gallery at West Brickell (West Brickell)
    • Descripción: Asociación con Miami-Dade County Public Schools para combinar vivienda asequible y una escuela pública.
13. Three Round Towers (Allapattah)
    • Descripción: Renovación de 263 unidades existentes en combinación con Brisas del Este.
14. Brisas del Rio
    • Ubicación: Miami (diversas ubicaciones en condado)
    • Costo: préstamo de $20 millones para viviendas asequibles en asociación con Miami-Dade.
15. Proyecto «Hero Housing» (Aventura)
    • Ubicación: Aventura
    • Modelo: Viviendas reservadas para empleados municipales esenciales.
16. Affordable housing (Miami River)
    • Descripción: Proyecto de viviendas mixtas y asequibles a lo largo del río Miami en terrenos arrendados al condado.
17. Affordable/Workforce Tower (público Miami-Dade)
    • Ubicación: Sitio de vivienda pública del condado Miami-Dade
    • Modelo: Combinación de vivienda asequible y workforce housing para renovar sitios públicos envejecidos.
18. Park Towers (Miami)
    • Descripción: Compra y renovación con préstamo condal ($31.5 millones) de un complejo de apartamentos para mantener asequibilidad.
19. Gallery at Lummus Parc (Miami River, Miami-Dade County)
    • Descripción general:
    • Es un desarrollo de dos torres de 27 y 30 pisos, conectadas por un skybridge, con aproximadamente 398–440 unidades mixtas (affordable, workforce y mercado) floridayimby.com
    • Ofrece desde estudios hasta apartamentos de tres habitaciones (495‑1 220 ft²), junto con un parqueo de 478 espacios y 5 400 ft² de locales comerciales
    • Composición de ingresos:
    • El 20 % de las unidades está destinado a personas con ingresos ≤ 50 % del AMI, y otro 20 % a trabajadores ≤ 140 % del AMI; el 60 % restante es mercado libre skyscraperpage.com
    • Financiamiento y asociación pública-privada:
    • Total estimado del proyecto: ≈ 151.7 M USD miamicondoinvestments.com
    • El financiamiento incluye préstamos fiscales (low‑income housing tax credit), fondos de HUD, préstamos municipales, QOZ equity (≈ 6 M USD), y más — con un costo total de ≈ 177 M USD según Miami‑Dade PHCD en junio 2024 miamidade.gov.
    • Estado actual (junio 2024):
    • Se presentó una request for release of funds al HUD por parte de Miami‑Dade PHCD — un paso importante para liberar fondos federales y avanzar hacia la construcción miamidade.gov.
20. Joe Moretti Phase Two
    • Ubicación: Barrio Little Havana, Miami. relatedgroup.com
    • Descripción: Conformado por 12 edificios contiguos de estilo Art Déco (cada uno de 8 unidades), sumando 95 apartamentos—todos de 1 habitación/1 baño—destinados principalmente a personas mayores de bajos ingresos (inmigrantes) en una parcela de poco más de dos acres. relatedgroup.com
    • Preservación dual: Restauración de fachadas históricas y mantenimiento de la función pública del complejo. Apoyado por la Oficina Estatal y la Oficina de Preservación Histórica de la ciudad.
    • Detalles arquitectónicos: Conservación de suelos originales de terrazo tricolor en todas las unidades, manteniendo integridad histórica y funcionalidad moderna. relatedgroup.com

📊 Tabla Resumen de Proyectos Clave en Vivienda Asequible (Miami-Dade):

📌 La estrategia del Related Group en Miami-Dade:

• Related Group es ser el líder absoluto en la producción de vivienda asequible en Miami-Dade.
• Aprovecha intensamente recursos públicos (arrendamientos, subsidios, financiamiento municipal).
• Usa leyes estatales y acuerdos condales para maximizar la densidad y asequibilidad.
• Combinación estratégica de renovación urbana integral, construcción nueva y preservación.
• Impacto notable en barrios históricamente marginados: Liberty City, Allapattah, Little Havana, West Little River.
• Enfoque en áreas estratégicas:
  • Desarrollo cerca de estaciones de tránsito público para maximizar conectividad (Metrorail, Douglas Road, Miami River).
  • Zonas costeras y urbanas consolidadas (Sunny Isles, North Bay Village, Aventura).
• Combinación inteligente de vivienda de lujo y asequible:
  • Proyectos de lujo para maximizar rentabilidad (torres frente al mar).
  • Uso estratégico del Live Local Act para desarrollar unidades asequibles integradas a la ciudad, asegurando apoyo público y financiación estatal.
• Colaboraciones público-privadas:
  • Alianzas con Miami-Dade County Public Schools, Miami-Dade County Housing & Community Development y Jackson Health System para asegurar financiamiento público y favorecer el desarrollo social (Magnus Brickell, Miami River Project, Jackson Health System $1B development).

Terra Group

• Enfoque actual: Vivienda de mercado, uso mixto y proyectos orientados al transporte público.
• Grandes desarrollos:
  • Centro City: 38 acres con 470 apartamentos y 350 000 ft² de comercio, asegurado con $291 M en financiamiento (fase 1 completada en marzo 2025) multihousingnews.com
  • Upland Park: desarrollo de $1 000 M junto al hub Dolphin Park & Ride, 47 acres, 2 000+ unidades, 282 000 ft² retail, 414 000 ft² comercial multihousingnews
  • Varios complejos: Grove Central, Natura Gardens, Pines Garden, y 724 unidades asequibles en Cutler Bay bajo Live Local terragroup.com
• Ventaja: Se especializa en desarrollos TOD (transit-oriented), aprovechando proximidad a estaciones y generando proyectos a gran escala con socios públicos como Miami‑Dade.

🏗️ Principales desarrolladores de vivienda asequible en Miami-Dade

1. Related Urban Development Group (división de Related Group)

• Especializada en proyectos mixtos público‑privado que combinan unidades asequibles, workforce y de mercado.
• Ha gestionado múltiples proyectos con financiamiento del condado y ciudad; aprovecha terrenos públicos para viabilidad económica bizjournals.com.

2. Bluenest Development

• Constructora local enfocada en viviendas unifamiliares y dúplex asequibles ($400 k+).
• Opera en áreas emergentes del sur de Miami‑Dade, gestionando la construcción internamente.
• Más de 2.500 viviendas en cartera, incluyendo Liberty City y Allapattah communitynewspapers.com.

3. Pinnacle Housing

• Desarrollador y constructor con experiencia en comunitarios verticales de workforce.
• Ha presentado proyectos integrales bajo la Live Local Act, aunque enfrentando retos de costos y financiamiento bizjournals.com.

4. Housing Trust Group (y colaboraciones con Alonzo Mourning) / Rainbow Village

• ONG que ha impulsado proyectos como Tucker Tower y Rainbow Village para población de ingresos bajos y mayores axios.com.
• Enfoca en vivienda asequible con servicios y convenientemente situada.

5. Carrfour Supportive Housing

• Principal organización sin fines de lucro de vivienda de apoyo en el condado.
• Ha desarrollado más de 1,700 unidades e invertido +$300 millones en proyectos para personas sin hogar o vulnerables axios.com.

6. SG Holdings

• Firma de desarrollo comercial con un enfoque reciente en vivienda asequible masiva.
• Planea un distrito mixto de $3 mm con miles de unidades asequibles en Little River/Little Haiti costar.com.

📊 Comparativa rápida

Miami‑Dade cuenta con un ecosistema diverso de actores que impulsan vivienda asequible desde distintos ángulos: corporativo, local, sin ánimo de lucro y comunitario. Sin embargo:

• Los desarrolladores necesitan mucha ayuda pública (terreno, subsidios, reglas flexibles) para que los proyectos sean viables.
• El reto es financiero: los altos costos de construcción y terreno conspiran contra la accesibilidad.
• La Live Local Act se implementa lentamente debido a obstáculos como tasa, financiamiento y permisos.
• El sector necesita colaboración real público‑privada, incluyendo modelos como fideicomiso de tierras (e.g. piloto CLT) y preservación de comunidades existentes.

En conjunto, hay una infraestructura de capacidad, pero sin una estrategia integral del condado ni fondos sostenidos (más allá de incentivos esporádicos), estos esfuerzos aislados no logran cerrar la brecha crítica de más de 90.000 hogares asequibles axios.com

Lo que estamos viendo en Miami-Dade no es desarrollo ordenado ni crecimiento sostenible. Es un festín para fondos, desarrolladores, “charities” disfrazadas y políticos amigos, mientras los dueños tradicionales y los inquilinos de toda la vida pierden su derecho a la ciudad.

¿Dubai caribeño? Sí, pero solo para el que puede pagar la entrada y comprar influencia. El resto, cada día más lejos y más pobre.

Amended Live Local Act (SB 328 – 2024)

El Amended Live Local Act es una ampliación y corrección del Live Local Act original aprobado en 2023. Fue diseñado para incentivar el desarrollo de vivienda asequible mediante:

• Densidad adicional
• Incentivos fiscales
• Tramitación administrativa (sin vistas públicas)

🔍 Puntos Clave del Nuevo Texto Legal

1. Dobles Incentivos Fiscales

• Se duplican las exenciones fiscales si el proyecto incluye al menos 71 unidades asequibles o workforce housing.
• Las exenciones fiscales ahora incluyen proporción sobre áreas comunes y terrenos, no solo las unidades.

💰 Por ejemplo: si un edificio tiene 70% de unidades LLA, el 70% del valor del terreno y áreas comunes también recibe la exención.

2. Beneficios para Proyectos en Zonas de Transporte Masivo

• 20% de reducción en requisitos de parqueo si está a media milla de una estación de tren/autobús.
• 0% de parqueo requerido si está en zona designada como «transit-oriented development».

3. Control en Vecindarios Unifamiliares

• Se impide que proyectos en áreas unifamiliares con al menos 25 casas contiguas excedan 150% de la altura del edificio más alto adyacente o 3 pisos (lo que sea menor).
• Se protege así la escala de barrios residenciales.

4. Prohibiciones y Restricciones

• No se permiten beneficios LLA en:
  • Zonas de ruido aeroportuario
  • Corredores de vuelo

5. Claridad Administrativa

• Todos los beneficios (bonificaciones de densidad, altura, etc.) deben ser aprobados administrativamente, sin vista pública.

6. Condiciones para Proyectos Existentes

• Las propiedades construidas o renovadas en los últimos cinco años califican para los beneficios fiscales si destinan unidades al LLA.

🧩 Análisis Crítico

✅ Puntos Positivos:

• Agiliza los trámites burocráticos para desarrolladores.
• Hace viable financieramente bajar el costo del alquiler (estimado: hasta $300 por unidad).
• Incentiva el uso de terrenos cercanos al transporte público.

⚠️ Riesgos y Críticas:

• Desplaza al gobierno local (como Miami-Dade) del control sobre su planeación urbana.
• Desaparece la participación ciudadana, al eliminar vistas públicas.
• Puede provocar gentrificación indirecta, disfrazada de “vivienda workforce”.
• Favorece a grandes desarrolladores con capacidad de construir en escala, dejando fuera a iniciativas públicas o comunitarias.

🏗️ Contexto para Miami-Dade

El abogado Anthony De Yurre indicó que tras la aprobación de esta ley, se esperan múltiples propuestas de proyectos LLA en el condado, sobre todo en zonas como Goulds, Little Havana y cercanías de estaciones de Metrorail.

Miami-Dade está actualmente en déficit presupuestario, sin una estrategia clara de vivienda asequible pública, y dependiendo en exceso del sector privado. Esta ley consolida aún más esa dependencia, y le resta autonomía al condado para regular el crecimiento urbano y proteger comunidades vulnerables.

El Amended Live Local Act:

• Facilita el trabajo a grandes constructores (como Related Group, Lennar, Shoma, etc.).
• Reduce la capacidad del condado para implementar su propio plan integral de vivienda pública.
• Es una respuesta estatal a una crisis real, pero sin control local, podría resultar en abusos y especulación disfrazada de “housing asequible”.

Falta de Estrategia Pública y Déficit: El Condado Depende de Desarrolladores Privados porque No Tiene un Plan Propio

Uno de los factores más alarmantes detrás de la proliferación de alianzas entre el sector público y desarrolladores privados en Miami-Dade es la total ausencia de una estrategia de construcción y administración pública de viviendas asequibles. El condado, en lugar de asumir un rol activo como desarrollador, propietario y administrador de su propio inventario de viviendas para familias trabajadoras, se limita a entregar terrenos, subsidios o bonos a desarrolladores, que luego operan bajo sus propios términos y criterios de rentabilidad.

Usar a los desarrolladores podría ser útil si el condado mantuviera la propiedad de los proyectos, pero eso no ocurre. Aquí, los contribuyentes financian, pero los beneficios y el control terminan en manos privadas. ¿Resultado? Menos transparencia, menos control público y más gentrificación.

Esta dependencia se debe, en gran parte, a una mala gestión financiera crónica. Bajo la administración actual, Miami-Dade ha derrochado fondos en megaproyectos innecesarios (como el Signature Bridge o los millones destinados a eventos deportivos), mientras descuida su obligación con la vivienda pública. Ahora, con un gobierno federal más estricto en la era post-Biden, ya no se puede simplemente “pedir más dinero”. Las reglas fiscales se han endurecido, y el déficit presupuestario condal se estima en cerca de $400 millones, según fuentes internas.

El condado no tiene fondos ni visión. Y la crisis de vivienda sigue profundizándose.

Conclusión Crítica: Qué está sucediendo socialmente

Miami-Dade está viviendo un fenómeno de expulsión silenciosa de su clase trabajadora. La falta de viviendas asequibles no es solo una crisis de vivienda: es una crisis estructural, demográfica y moral.

Pese a las leyes, los discursos y las alianzas público-privadas, no se está resolviendo el problema de fondo. Los desarrolladores aún ven más rentable construir viviendas de lujo, los bancos no confían en las promesas fiscales, y el condado no tiene una estrategia clara ni autonomía constructiva. Delegan todo en el sector privado, y este, como es natural, construye lo que le deja más margen de ganancia.

Mientras tanto:

• Los jóvenes se van.
• Los trabajadores esenciales son desplazados.
• Las comunidades históricas se transforman en vitrinas vacías de Airbnb o condominios inalcanzables.

En otras palabras, la ciudad se vuelve invivible para quienes la hacen funcionar.

a falta de vivienda para trabajadores (workforce housing) en el sur de Florida ha alcanzado niveles críticos. Los costos desorbitados del suelo, la construcción y el financiamiento han incentivado el desarrollo de proyectos de lujo, dejando fuera del mercado a más del 90% de los hogares que ganan menos de $100,000 al año.

Impacto social en residentes:

• Migración de jóvenes profesionales (de 25 a 34 años) fuera del condado.
• Desintegración del tejido laboral esencial: policías, enfermeros, bomberos y maestros no pueden vivir donde trabajan.
• Polarización socioeconómica y desplazamiento sistemático.

Limitaciones del Live Local Act (LLA)

Aunque fue creado con buenas intenciones, el LLA aún no ha logrado que se construyan unidades bajo sus nuevas reglas. Las razones:

• Costos de construcción siguen siendo inasumibles.
• Financiamiento escaso: los bancos no reconocen aún el valor de las exenciones fiscales.
• Obstáculos administrativos: retrasos en permisos de agua, alcantarillado y servicios públicos.
• Falta de terrenos grandes y económicos para proyectos de tipo garden-style (más accesibles).

Impacto social LLA:

• Frustración entre desarrolladores que sí desean construir para la clase trabajadora.
• Falta de resultados visibles dos años después de aprobar la ley.
• Desigualdad territorial: los sectores más necesitados (como Little Havana) quedan fuera por criterios de ingresos mal calibrados.

Reacciones del mercado y estrategias

Empresas han buscado alternativas:

• Desplazarse hacia zonas menos urbanizadas como el sur de Miami-Dade ha sido la estrategia, pero con un grave error: pretender desarrollar proyectos sobre tierras agrícolas o reservas ecológicas, donde el propio código de zonificación lo prohíbe expresamente. Esta práctica no solo es ilegal, sino que atenta contra el equilibrio ambiental y el uso responsable del suelo.
• Aliarse con iglesias, ciudades o el condado para usar terrenos públicos o religiosos.
• Renunciar a amenidades para bajar costos.
• Crear modelos estándar repetibles (Bluenest) o proyectos mixtos (Related) para que las unidades asequibles se “camuflen” entre las de mercado.

Impacto social:

• Urbanización forzada en zonas sin infraestructura.
• Riesgo de “guetos modernos” o gentrificación disfrazada.
• Falta de cohesión urbana: trabajadores viven cada vez más lejos de sus empleos.

Desfase entre política pública y realidad

Aunque se anuncian incentivos, el diseño del sistema no es realista:

• Los descuentos fiscales no son suficientes para compensar los costos.
• La Ley Live Local depende de “iniciativa privada” y no hay liderazgo público estratégico.
• No existe una política unificada desde el condado de construir y ser dueño de sus propios complejos asequibles.

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